Eylül 2026 Kira Zam Oranı %47,82 Olarak Hesaplandı: %25 Tavan Kaldırıldı, 12 Aylık Ortalama TÜFE Geçerli

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) bugün açıkladığı Ağustos 2026 Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) verileriyle, Eylül ayı içinde yıl dönümünü迎える kira sözleşmelerinde uygulanacak yasal artış oranı %47,82 olarak hesaplandı. 2022 yılından itibaren uygulanan ve son olarak Temmuz 2024'e kadar uzatılan "%25 üst sınır" geçici maddenin süresi dolmasıyla, bu ay başlayan yenilemelerde Türk Borçlar Kanunu'n (TBK) 344. maddesinde öngörülen 12 aylık ortalama enflasyon oranı doğrudan işletilecek.

Hangi Veri Baz Alındı? Hesaplama Nasıl Yapıldı?

TBK m.344 uyarınca kira artışı, sözleşmenin yıl dönümü tarihi olan ayın önceki ayı kapsayan 12 aylık ortalama TÜFE değişim oranına bağlanır. Eylül 2026'da yenilenen sözleşmeler için baz alınan dönem Eylül 2025 - Ağustos 2026 aralığıdır. TÜİK'in 3 Eylül Perşembe günü açıkladığı verilerle bu dönem 12 aylık ortalama enflasyon %47,82 olarak gerçekleşti.

Örnek Hesaplama: Kirası 15.000 TL olan ve 1 Eylül 2026 tarihinde yıl dönümü yapan bir konut için yeni kira: 15.000 TL x 1,4782 = 22.173 TL olacaktır. Depozito tutarı da aynı oranda (%47,82) artırılarak 22.173 TL'ye tamamlanmalıdır.

%25 Tavan Neden Uygulanmıyor?

2022'de 6570 sayılı Kanun'un geçici 1. maddesiyle getirilen ve 7397, 7493 sayılı Kanunlarla kademeli olarak Temmuz 2024 sonuna kadar uzatılan "kira artışında %25 üst sınır" uygulaması, resmi gazetede yeni bir kararnamenin veya kanunun yayımlanmamasıyla 1 Ağustos 2024 tarihi itibarıyla sona ermiştir. Hazine ve Maliye Bakanlığı ve Ticaret Bakanlığı kaynaklarından yapılan açıklamalarda, 2025 ve 2026 yılları için yeni bir tavan getirilmediği, dolayısıyla TBK'nın asli hükmünün (12 aylık ortalama TÜFE) işletileceği подтвердилendi.

Sözleşme Tarihi Farklıysa Hangi Oran Geçerli?

Kira sözleşmelerinin yıl dönümü tarihi, hangi ayın TÜFE verisinin baz alınacağını belirler:

• 1-30 Eylül 2026 arasında yenilenen sözleşmeler: Ağustos 2026 TÜFE'si baz alınır (12 aylık ort. %47,82).
• 1-31 Ağustos 2026'da yenilenen sözleşmeler: Temmuz 2026 TÜFE'si baz alınmıştı (12 aylık ort. ~%49-50 seviyeleri).
• 1 Ekim 2026 ve sonrası: Eylül 2026 TÜFE'si (10 Ekim'de açıklanacak) baz alınacak.

Kiracı ve ev sahibi, sözleşme üzerindeki tam tarihle (örneğin 15 Eylül) TÜİK'in "12 Aylık Ortalama TÜFE Değişim Oranları" tablosundaki ilgili ayı (Ağustos 2026) kontrol etmelidir.

Kiracı ve Ev Sahibi Mutlaka Yapmalı: Yazılı Bildirim ve Evrak

TBK m.344/2 uyarınca kira artışı, sözleşme yılının bitiminden en az 30 gün önce yazılı bildirimle yapılmalıdır. Bildirimde yeni kira bedeli, uygulanan oran (%47,82) ve hesaplama esası (Ağustos 2026 sonlu 12 aylık ort. TÜFE) net yazılmalıdır. Bildirimsiz yapılan artış hukuki olarak geçersiz sayılır ve kiracı eski kira bedelini ödemeye devam edebilir.

Yenileme sırasında imzalanacak yeni sözleşme veya taahhütnameye; yeni kira bedeli, artan depozito tutarı, ödeme tarihi ve banka hesap bilgileri eklenmelidir. Depozito artış farkı, kiracı tarafından en geç yeni kira ödeme tarihi öncesine kadar yatırılmalıdır.

Uyuşmazlık Çıkarsa Nereye Başvurulur?

Taraflar arasında oran, bildirim süresi veya depozito konusunda anlaşmazlık çıkarsa:

• Tüketici Hakem Heyetleri: 2026 yılı için 104.000 TL'ye kadar (resmi gazetede yayımlanan güncel sınır) değerli uyuşmazlıklerde zorunlu hakem heyeti başvurusu yapılır.
• Arabuluculuk: Hakem heyeti sınırının üzerindeki uyuşmazlıklar ve tahliye davalarında dava açılmadan önce arabuluculuk başvurusu şarttır.
• İcra Müdürlüğü: Ev sahibi kira artışına dayanarak icra takibi başlatırsa, kiracı 5 gün içinde "borç yok" itirazı yapabilir; itirazın kaldırılması için ev sahibi sulh hukuk mahkemesine itiraz reddi davası açmak zorundadır.

Reel Enflasyon ile Kira Artışı Arasındaki Fark

Ağustos 2026 yıl sonu enflasyonu (Yıl içi) %40-45 bandında seyrederken, 12 aylık ortalama enflasyonun %47,82 seviyesinde olması, geçen yılın (2025) yüksek enflasyon verilerinin ortalamaya yansımasıdır. Bu durum, kiracıların ödeme gücünü zorlayabileceği gibi ev sahiplerinin de reel getiri beklentilerini etkileyen bir yapı oluşturur. Piyasa kira değerleri (yeni sözleşmeler) ile mevcut sözleşme zamları arasındaki kısım, tarafları yeniden pazarlık masasına oturtabilir; ancak yasal zorunluluk yukarıdaki orandır.