Konut satışları yılın dipinde: Faiz %50'ye dayandı, alıcı bekleme modunda

13 Ekim 2026 — Türkiye konut piyasası, para politikasının sıkılaştırılmasından kaynaklanan yüksek finansman maliyetleri altında yılın en zayıf performansını kaydetti. Türk İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre Ağustos ayında toplam konut satışları, Ocak ayına kıyasla iki basamaklı bir gerileme yakalayarak yılın başından bu yana en düşük aylık seviyesine çekildi. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) verilerini takip eden piyasa aktörleri, Eylül ve Ekim ayı erken göstergelerinde (tapu işlem hacmi, kredi başvuru sayıları) belirgin bir toparlanma olmadığını, piyasanın "bekle ve gör" modunda donduğunu aktarıyor.

Faiz duvarı alıcıyı piyasadan çıkardı

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) politika faizini enflasyonla mücadele çerçevesinde %45-50 bandında tutmaya devam ediyor. Bu seviye, bankaların konut kredisi faiz oranlarını yıllık %40-50 aralığına itiyor. BDDK'nın getirdiği makro öönlem paketleri — Loan-to-Value (LTV) oranlarının sıkılaştırılması, Payment-to-Income (PTI) limitleri ve konut kredileri için risk ağırlıklarının artırılması — bankaların kredi vermesini seçici hale getirdi. Sonuç olarak, ortalama bir hanehalkı için aylık kredi taksiti, gelirlerin yarısını bulduğunda ilk ev alıcıları (genç çiftler, yeni işe başlayanlar) piyasadan tamamen kopuyor.

Erişilebilirlik endeksi tarihi dipte

Gayrimenkul analiz kuruluşlarının hesaplamalarına göre, konut fiyatlarının reel artışı ile faiz maliyetlerinin birleşimi, "konut erişilebilirlik endeksini" son 10 yılın en düşük seviyelerine çekti. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi üç büyükşehirde stoklar artarken, satış süresi aylardan yıla uzadı. Yapımcılar, satış garantisi olmadan yeni proje başlatmaktan çekiniyor; inşaat finansman maliyetlerinin artması da proje iptallerini veya ertelemeyi tetikliyor. Bu durum, sektörün istihdam ve yan sanayi (çimento, demir, seramik) üzerindeki daralmayı derinleştiriyor.

Kamu konutları farklı mı seyredecek?

Piyasadaki bu soğukluğun içinde, TOKİ ve kamu kurumları tarafından yürütülen konut projeleri ayrı bir dinamiğe giriyor. Gündeme gelen "Dönüşüme kamu arazisi formülü" tartışmaları, kamunun arz tarafında maliyet avantajı sağlayarak fiyatlandırma esnekliği yakalayabileceğini gösteriyor. Ancak uzmanlar, talep tarafının kredi kanalıyla beslendiği sürece, TOKİ satışlarının da yüksek faiz ortamından tamamen izole olamayacağını, sadece özel sektöre göre nispeten daha dayanıklı olabileceğini vurguluyor. Özellikle düşük gelirli segmentlere hitap eden sosyal konut projelerinde talep hâlâ yüksek olsa da, kredi kullanım şartları bu talebin gerçekleşmesini engelliyor.

Kira piyasasına sıçrama ve bölgesel kopuk

Satın alma gücünün erimesi, kira talep patlamasına dönüştü. TÜFE/Kira alt endeksindeki yükseliş, satın alım maliyetinin kira maliyetinden çok daha hızlı arttığını kanıtlıyor. Bölgesel olarak bakıldığında; İstanbul'un belirli semtlerinde (Başakşehir, Beylikdüzü, Arnavutköy) stok yoğunluğu fiyat düzeltmelerine yol açarken; merkezi konumlu, hazır konut stoklarında fiyat dayanıklılığı hâlâ devam ediyor. Anadolu illerinde ise satış hacmi düşse de, fiyatlardaki gerileme büyükşehirler kadar belirgin değil; bu da piyasanın tek bir blok olmadığını, mikro lokasyon bazlı ayrıştığını kanıtlıyor.

Kırılma noktası ne zaman?

Piyasa aktörlerinin odaklandığı tek soru: TCMB ne zaman faiz indirimine başlayacak? Enflasyonun yıl sonuna doğru tek haneli seviyelere (veya %20 alt bandına) girdiği senaryolar, 2027 ilk çeyreğinden itibaren kademeli faiz indirimi beklentisini canlandırıyor. Ancak bankalar, faiz indirimi başlasa bile konut kredi faizlerinin anında %30 altına inmeyeceğini, risk primlerinin ve kaynak maliyetlerinin bu geçişi yavaşlatacağını hatırlatıyor. Kısacası; konut piyasasının canlanması için "faiz indirimi + enflasyon güvenliği + BDDK öönlemlerde esneme" üçlüsünün bir arada gelmesi bekleniyor. O gün gelene dek, piyasa nakitli yatırımcı ve TOKİ projeleriyle ayakta tutulmaya devam edecek.